Czym jest współwłasność?
Ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy dany przedmiot niepodzielnie przysługuje kilku osobom. Jej kluczowymi cechami są: jedność przedmiotu, wielość podmiotów oraz niepodzielność wspólnego prawa. Ze względu na tę specyfikę, współwłasność jest szczególną formą prawa własności, dla której Kodeks cywilny przewiduje odrębne regulacje. Mają one na celu uwzględnienie interesów wszystkich współwłaścicieli, co jest istotne zwłaszcza w sytuacjach potencjalnych konfliktów między nimi.
Jakie są rodzaje współwłasności?
Wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności:
- współwłasność łączną – regulują ją przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Współwłasnością łączną jest wspólność ustawowa i umowna małżeńska, a także wspólność majątku wspólników spółki cywilnej. Jej charakterystycznymi cechami są brak wyodrębnionych udziałów we wspólności oraz wynikające z tego ograniczenia. Oznacza to, że współwłaściciele nie mogą swobodnie rozporządzać udziałami, które przypadłyby im w wyniku ustania stosunku podstawowego. Dodatkowo, co do zasady, niemożliwe jest ustanie wspólności i podział objętego nią majątku przed ustaniem stosunku podstawowego;
- współwłasność ułamkowa – każdy ze współwłaścicieli posiada określony ułamkiem udział. Źródłem jej powstania mogą być różne zdarzenia, w tym czynność prawna, przepis ustawy, orzeczenie sądu, a także decyzja administracyjna. Cechą charakterystyczną współwłasności ułamkowej jest możliwość dowolnego rozporządzania swoim udziałem przez każdego ze współwłaścicieli. Dodatkowo każdy współwłaściciel ma prawo w dowolnym momencie zażądać zniesienia współwłasności.
Wyłączenie uprawnienia do zniesienia współwłasności ułamkowej
Ustawodawca przewidział dla współwłaścicieli możliwość wyłączenia uprawnienia do zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż pięć lat, przy czym w ostatnim roku tego terminu wyłączenie może być wydłużone na kolejny pięcioletni okres. Stronami umowy o wyłączenie uprawnienia do zniesienia współwłasności powinni być wszyscy współwłaściciele. Wniosek o zniesienie współwłasności złożony do sądu przed upływem zastrzeżonego terminu zostanie oddalony.
Tryby zniesienia współwłasności
Istnieją dwa tryby zniesienia współwłasności:
- umowny – jeśli wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę na zniesienie współwłasności, możliwe jest dokonanie tego w drodze umowy zawartej przez wszystkie strony. Ustawa nie precyzuje szczególnych zasad dotyczących tego sposobu zniesienia współwłasności, co pozwala stronom na dokonanie tego w sposób dowolny, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa. Zniesienie współwłasności nieruchomości będzie wymagało zawarcia umowy w formie aktu notarialnego;
- sądowy – w przypadku braku porozumienia między współwłaścicielami co do zniesienia współwłasności, każdy z nich może żądać zniesienia współwłasności przez sąd.
Sądowe zniesienie współwłasności
Zniesienie współwłasności przez sąd następuje w postanowieniu wydanym w postepowaniu nieprocesowym. Sądem wyłącznie właściwym do rozpoznania sprawy o zniesienie współwłasności jest sąd rejonowy miejsca położenia rzeczy w chwili złożenia wniosku.
Wniosek o zniesienie współwłasności powinien spełniać wszelkie wymogi przewidziane dla wszystkich pism procesowych w postępowaniu cywilnym oraz odpowiednio warunki dla pozwu. Dodatkowo wniosek powinien zawierać dokładne określenie rzeczy mającej ulec podziałowi oraz dowody prawa własności (w szczególności do dokumentów tych zaliczyć należy odpisy z ksiąg wieczystych, odpowiednie orzeczenia sądowe lub administracyjne, odpisy umów notarialnych o przeniesieniu własności).
W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd nie tylko dokonuje samego podziału wspólnego majątku, ale również rozstrzyga spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Współwłaściciele mogą dobrowolnie rozliczać poniesione nakłady w trakcie trwania współwłasności. Ostateczne rozliczenie tych nakładów następuje w postępowaniu o zniesienie współwłasności pod warunkiem, że wniosek w tej sprawie złoży współwłaściciel, który poniósł nakłady. Warto zaznaczyć, że jeśli w trakcie postępowania współwłaściciel nie zgłosi swojego roszczenia dotyczącego nakładów, traci możliwość dochodzenia go w przyszłości, ponieważ po zakończeniu sprawy o zniesienie współwłasności takie roszczenie nie może już być wniesione (tzw. prekluzja roszczeń).
Sposoby zniesienia współwłasności
Istnieją trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:
- podział fizyczny;
- przyznanie rzeczy stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
- sprzedaż rzeczy wspólnej i podział kwotą uzyskaną ze sprzedaży.
Preferowanym przez ustawodawcę sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny rzeczy, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Projekt podziału powinien opracować biegły geodeta. Sąd dokonuje podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli. Ewentualne różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne.
Niejednokrotnie możliwość fizycznego podziału może zostać wyłączona przez przepisy ustawy. Przykładem są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które regulują, kiedy można podzielić nieruchomość.
Fizyczny podział jest możliwy tylko w stosunku do przedmiotów, które są podzielne (np. nieruchomości). Niemożliwe jest natomiast podzielenie np. samochodu bądź kosztownych składników majątku jak np. biżuteria bądź zegarek. Żaden ze współwłaścicieli nie mógłby realnie korzystać z tak podzielonych rzeczy, co oznacza, że podział byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.
W sytuacjach, w których nie jest możliwe zniesienie współwłasności przez podział fizyczny, rzecz może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Rzecz zostaje wówczas przyznana jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli na wyłączność, co wiąże się z obowiązkiem dokonania spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Sąd w postanowieniu kończącym postępowanie określa wysokość oraz terminy spłat.
Ostatni ze sposobów zniesienia współwłasności, tj. sprzedaż rzeczy wspólnej, stosowany jest wówczas, gdy nie jest możliwy podział fizyczny i brak jest podstaw do przyznania rzeczy na wyłączną własność któremukolwiek ze współwłaścicieli. Sąd podejmie decyzję o sprzedaży rzeczy w szczególności w sytuacji, w której żaden ze współwłaścicieli nie wyrazi zgody na przyznanie mu rzeczy na wyłączność. Sprzedaż przeprowadzana jest przez komornika stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Jednakże należy mieć na uwadze, że z uzyskanych w ramach sprzedaży kwot współwłaściciele muszą pokryć koszty postępowania. Powyższe jest istotne zwłaszcza przy zniesieniu współwłasności nieruchomości, bowiem po przeprowadzonej przez komornika sprzedaży, do rzeczywistego podziału między współwłaścicieli pozostanie niższa suma, niż gdyby sprzedali ją na wolnym rynku.
Ile kosztuje postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności?
Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, chyba że wniosek zawiera zgody projekt zniesienia współwłasności. Wówczas opłata wynosi 300 zł. Należy mieć także na uwadze, że wpis prawa własności do księgi wieczystej na podstawie postanowienia o zniesieniu współwłasności także podlega opłacie, której wysokość wynosi 150 zł.
Pozostałe koszty postępowania zależą od okoliczności danej sprawy oraz wariantu zniesienia współwłasności. W przypadkach sporów co do wartości nieruchomości lub sposobu zniesienia współwłasności konieczne będzie przeprowadzenie dowodu odpowiednio z opinii biegłego rzeczoznawcy bądź biegłego geodety. W przypadku gdyby zniesienie współwłasności miało polegać na wyodrębnieniu własności lokali niezbędny jest natomiast udział biegłego ds. budowalnych. Koszt opinii biegłego to zazwyczaj kilka tysięcy złotych.
Skuteczność postanowienia o zniesieniu współwłasności
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności własność rzeczy przechodzi na uczestników postępowania wskazanych w postanowieniu. W sytuacji, w której rzecz przypadłaby w całości lub w części współwłaścicielowi, który nie włada rzeczą, sąd w postanowieniu kończącym postępowanie orzeka także co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli.
Skutki podatkowe zniesienia współwłasności
Czynność zniesienia współwłasności wiąże się z koniecznością uregulowania podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 4 pkt 5 ustawy o PCC obowiązek podatkowy ciąży przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności – na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności. Taka sytuacja występuje, gdy zniesienie współwłasności wiąże się z koniecznością dokonania spłat lub dopłat. Oznacza to, że jeden ze współwłaścicieli uzyskuje całość rzeczy na wyłączność lub jej część o wartości przewyższającej jego dotychczasowy udział. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Stawki podatku wynoszą:
- 2% – przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym;
- 1% – przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności.
Dochód z tytułu odpłatnego zbycia udziału w przedmiocie współwłasności, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o PIT, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.
Warto także zaznaczyć, że nieodpłatne zbycie udziału w przedmiocie współwłasności będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Wpis nie stanowi porady prawnej. Należy pamiętać, że szczegóły konkretnej sprawy mogą mieć wpływ na wybór odpowiedniego sposobu postępowania oraz zastosowanych rozwiązań prawnych. W celu dokonania właściwego wyboru, należy skonsultować się z radcą prawnym.
